初回プランが出る前に、メリット・デメリットをインターネットで検索。
たくさんあるのを自分なりに整理して、その反対＆改善案なども書いてみました。

メリット
・明るい	←暑くなる
・周りの視線を気にしない	←隣の家との兼合い注意
・耐震性が増す
・柱があまりいらないので、広く部屋を取れる

デメリット
・来客があった時１Ｆへ下り上がりが大変	←中二階に玄関を設ける ←階段にゆとりを持つ ←ホームエレベーター
・お客様に２Ｆへわざわざ上がってもらう
・食材などを運ぶのが大変
・年をとった時上り下りが大変
・生ごみなどの置き場	←キッチン横サービスバルコニー
・子供部屋を１Ｆにするとリビングに来ない	←部屋を居心地良くしない
・子供部屋を１Ｆにすると子供や友達が窓から出入り
・玄関リビングが遠いと帰宅がわからない	←リビング階段
・２Ｆ　夏は暑い	←冬は暖かい
・１Ｆ　夏は涼しい	←冬は寒い
・１Ｆ夏就寝時防犯上窓を開けられない
・２Ｆでくつろいでいる間に１Ｆ侵入されやすい
・布団を干す際上げ下ろしが大変	←１Ｆに物干しスペース
・ガーデニング不便
・１Ｆ就寝時	←火事の際逃げやすい ←地震の際危険

何事に関してもそうですが、メリット・デメリットと言うのは紙一重だと思います。
そしてどれを嫌と思うかは個人によると思います。

メリット･デメリットを理解した上で、自分たちにとってどれが気になるか優先順位を付け、間取りを比較検討。
そうすればどこを変更したらいいかが見えてくると思います。

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抜粋

建築条件付宅地とは、基本的には土地の売買なのですが、その土地の売買契約に売主の指定する建築会社と請負契約を結ぶ条件付での契約なのです。
ですから、建築条件付宅地の場合、いくら気に入った土地を購入しても自分が希望するハウスメーカーや工務店で建築することはできないのです。
しかし、建物の内容については未だ決定していませんので、間取りや設備、仕様は希望のものを使う事ができます。
建築会社にこだわらない方や、自分の希望を取り入れたいと考えている方には、既製品の建売住宅とは違って、いいのかもしれませんね。

ただ、注意してもらいたいのが、建売住宅の青田売りの隠れ蓑として「建築条件付宅地」で販売する業者もあるようです。
建売住宅は、建築確認を受けるまでは販売することも広告する事もできません。
もしすれば、それは宅建業法の違法行為となります。
オーダーメードであるはずの建築条件付宅地が、業者が用意したプランを強制する場合は、その可能性が高いと言わざるを得ないでしょう。

また、建築条件付宅地は建物の請負契約が結ばれて、初めて土地の契約も有効となりますので、それまでは土地の代金支払い義務はありません。

ただ建築条件付宅地の場合、売主は建物の建築で利益をとる場合が多く、土地については割安で希望立地にあるケースも多くありますので、建築条件付宅地の良い点、悪い点をよく理解し、購入を進めてください。


青田売りあるいは売り建てとは？
広告を出し、建築条件付き宅地の説明をせず、プランを作り、あるいは途中で変更できるからと、土地の売買契約と建物の請負契約を一回ですまそうとする販売方法です。

以下のような言葉が出たら注意
１ 土地と建物は一緒にご契約頂くのが決まりですので。
（建物の契約は、土地売買契約の３ヶ月以内でよい）
２ 広告のプランはちょっとしたミスがあり・・・、と広告以下の広さの建物しか建てられない。
（建ぺい率・容積率を意図的に膨らませた広告）
３ すでに確認申請は提出しています。すくに変更手続きはしますので。
（確認申請の先行は、宅地建物取引業法違反。また、建築確認を取っている場合は、その番号の表記が必要）
４ 土地代と建物代の両方の仲介手数料を要求する。
（仲介業者が入った場合、仲介手数料は、土地代に対してのみしか請求できない。）
５ 広告に書かれている建築請負契約者ではない知らない業者と建築請負契約を迫るもの。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
６ 自由な間取りではなく、数点のプラン集などからしか選択できないもの。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
７ 最初に、建築条件付き宅地の説明をしない。曖昧にする。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
８ 建築の請負契約が出来ないと、手付け金などが損になります。という説明。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
９ ほかにも欲しいというお客さんがいます。
いま、土地の売買契約と建物の請負契約をしないとそのお客さんに取られてしまいますょ。
建物の請負契約は後でいくらでも増減見積を提出しますから。
はやく、契約しましょう。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
１０ 建築条件付き宅地とは、業者の決まっている宅地のことですょ。と言う説明しかしない。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）


正直うちは土地契約と請負契約を同時にしてしまったので、微妙なところがあります。
資金計画も最初の概算見積もりで出して、地盤改良、オプションなどで金額が上がる事は明確ではなかった。
建物が詳しく決まっていないのに、土地の支払いが発生した。
これはうちの条件で、建物はゆっくりと言う話だったためかも知れない。
それでも建築条件付土地で購入者が損をしない（不利にならない）為の事は曖昧だった気がする。

この土地に希望の内容が建てられると言うことが明確になる前（プラン作成前）に、契約してしまった。
その為、もし希望がかなわなくてもあきらめるしかない。

そう言うリスクをわかっていたのに、進めて行ったのは相手が信頼できると思ったのと、土地の場所がよかったからかな。

きっと一般的にはありえない契約をうちはしてしまったんだと思う。

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土地契約の際の書類

　となみ家の場合。
　・自分の土地以外に、位置指定道路も所有となる。
　　※敷地へ入る目の前の道路は、6件で共有の為。
　・土地契約と同時に、建築工事請負契約も。


1．土地契約
　　○土地売買契約書　2通
　　　・土地105.8㎡　　　　　　　　　　　　　￥13,760,000
　　　・位置指定道路88.82㎡の6分の1　　　￥400,000
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計￥14,160,000　
　　　※大家さんの叔父さんと土地契約。U不動産と位置指定道路土地契約。
　　　支払い　：　土地手付金として100万・契約書に貼る印紙1万5千（1千万～5千万までの契約に）

　　○重要事項説明書　2通
　　　・土地契約が2件になる為。
　　　・不動産屋さんの事や、購入する土地の事を詳しく記入してある。　　

　　○重要事項説明書資料
　　　・不動産用語の説明や法律の事など。

　　○添付資料
　　　・土地登記簿謄本（写し）など。

　　○一般媒介契約書
　　　・Ｕ不動産に土地購入の媒介（又は代理）をお願いするもの。


最初に一般媒介契約書に記入捺印。
　・Ｕ不動産を通して、叔父さんの土地を購入すると言うこと。

重要事項説明書の説明を受ける。
　・U不動産の免許から始まり、土地に関する事を重要事項説明書資料で補足しながら。
わからない事など質問して、問題がなければ記入捺印。

土地売買契約書の説明も受け、問題なければ記入捺印。


2．建築工事請負契約
　　○建築面積　28.5坪　　　￥14,513,625
　　○標準仕様
　　○諸費用は別途
　　支払い　：　印紙1万5千
以上で契約完了




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建物にかかる費用
＊施工会社や土地の条件によって異なるので、目安に。

〇建物の総予算　Ａ
　ここでは仮に　Ａ　＝　1500万とする。

・本体工事費　　　　　　　　Ａ　×　0.77　＝　1155万
　　（仮設・基礎・内装）　　
・付帯（別途）工事費　　　 Ａ　×　0.06　＝　　　90万
　　（給排水・電気）
・家具・インテリア　　　　　 Ａ　×　0.05　＝　　　75万

・エクステリア　　　　　　　 Ａ　×　0.05　＝　　　75万
　　（門扉等）
・諸費用　　　　　　　　　　　Ａ　×　0.07　＝　　105万
　時期　：　最初
　　○地盤調査（6万～）　　○ローン申し込み書類の代金
　時期　：　工事会社と契約
　　○印紙代（請負契約などの）　　○建築確認申請料（20万～40万）
　時期　：　着工
　　○地鎮祭費用（4万～）
　時期　：　上棟
　　○上棟式費用（15万～30万）
　時期　：　完成
　　○登記関連費用（登録免許税※　・表示登記）
　　　※登録免許税　…　土地（所有権移転登記）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価額　×　2％
　　　　　　　　　　　　　　　　建物（所有権保在登記）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価額　×　0.4％
　時期　：　ローン契約
　　○印紙代
　　○登記関連費用（所有権登記3万～）（抵当権設定登記1万～）
　　○融資事務手数料　　○ローン保証料
　　○火災保険　　○生命保険
　時期　：　入居
　　○家具・備品代　　○引越し費用
　時期　：　入居後
　　○不動産取得税（不動産評価額　×　3％）
　　○固定資産税　　○都市計画税

※諸費用の金額は私が調べたものなので、何か勘違いや間違いがあるかもしれません。
※本体工事費に何が含まれるかは、施工会社によって異なる。そこに含まれない場合は、別途工事に追加となる。



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