『My home』日記－となみ家の場合－

09．初回プラン

初回プラン。
ほぼ要望が入っているが、普通の間取りって感じ。

ＬＤＫの希望は全然違っていた。
変更して欲しい箇所を先にメールで送る。

次回打合せが楽しみ♪

④２階リビングメリット・デメリット

初回プランが出る前に、メリット・デメリットをインターネットで検索。
たくさんあるのを自分なりに整理して、その反対＆改善案なども書いてみました。

メリット
・明るい	←暑くなる
・周りの視線を気にしない	←隣の家との兼合い注意
・耐震性が増す
・柱があまりいらないので、広く部屋を取れる

デメリット
・来客があった時１Ｆへ下り上がりが大変	←中二階に玄関を設ける ←階段にゆとりを持つ ←ホームエレベーター
・お客様に２Ｆへわざわざ上がってもらう
・食材などを運ぶのが大変
・年をとった時上り下りが大変
・生ごみなどの置き場	←キッチン横サービスバルコニー
・子供部屋を１Ｆにするとリビングに来ない	←部屋を居心地良くしない
・子供部屋を１Ｆにすると子供や友達が窓から出入り	←部屋を居心地良くしない
・玄関リビングが遠いと帰宅がわからない	←リビング階段
・２Ｆ　夏は暑い	←冬は暖かい
・１Ｆ　夏は涼しい	←冬は寒い
・１Ｆ夏就寝時防犯上窓を開けられない
・２Ｆでくつろいでいる間に１Ｆ侵入されやすい
・布団を干す際上げ下ろしが大変	←１Ｆに物干しスペース
・ガーデニング不便
・１Ｆ就寝時	←火事の際逃げやすい ←地震の際危険

何事に関してもそうですが、メリット・デメリットと言うのは紙一重だと思います。
そしてどれを嫌と思うかは個人によると思います。

メリット･デメリットを理解した上で、自分たちにとってどれが気になるか優先順位を付け、間取りを比較検討。
そうすればどこを変更したらいいかが見えてくると思います。

08．7月　初回打合せ

不動産会社にて、設計士さんと初めての打合せ。

最初私の希望としては、
１Ｆリビングで、２Ｆ浴室洗面・各自部屋だったのですが……

設計士さんが土地を実際に見て提案してきたのは、
２Ｆリビング案でした。

１Ｆリビングにそこまでこだわりはなかったものの、
２Ｆリビングはデメリットの方が多かった様な気がしたので、少し悩みました。

ですが色々と話している内に、２Ｆリビングでプランを作って貰う事に。

○要望
・駐車2台
・４ＬＤＫ
・玄関にエントランスクローク
・主寝室にウォークインクロゼット
・子供部屋は２ドアワンルーム（将来間仕切り）
・キッチンは対面
・大型収納空間（勾配天井でロフトに変更）

とりあえずそんな感じで初回プランを作って貰う事に。

初回と言うことで、ある程度設計士さんに自由に設計して貰う事にしました。
自分の要望はありますが、
限りある土地で、しかもそこに合った設計はあると思ったので。

次回打合せの前にメールでプランを貰う事にして終了です。

③建築条件付土地

抜粋

建築条件付宅地とは、基本的には土地の売買なのですが、その土地の売買契約に売主の指定する建築会社と請負契約を結ぶ条件付での契約なのです。
ですから、建築条件付宅地の場合、いくら気に入った土地を購入しても自分が希望するハウスメーカーや工務店で建築することはできないのです。
しかし、建物の内容については未だ決定していませんので、間取りや設備、仕様は希望のものを使う事ができます。
建築会社にこだわらない方や、自分の希望を取り入れたいと考えている方には、既製品の建売住宅とは違って、いいのかもしれませんね。

ただ、注意してもらいたいのが、建売住宅の青田売りの隠れ蓑として「建築条件付宅地」で販売する業者もあるようです。
建売住宅は、建築確認を受けるまでは販売することも広告する事もできません。
もしすれば、それは宅建業法の違法行為となります。
オーダーメードであるはずの建築条件付宅地が、業者が用意したプランを強制する場合は、その可能性が高いと言わざるを得ないでしょう。

また、建築条件付宅地は建物の請負契約が結ばれて、初めて土地の契約も有効となりますので、それまでは土地の代金支払い義務はありません。

ただ建築条件付宅地の場合、売主は建物の建築で利益をとる場合が多く、土地については割安で希望立地にあるケースも多くありますので、建築条件付宅地の良い点、悪い点をよく理解し、購入を進めてください。

青田売りあるいは売り建てとは？
広告を出し、建築条件付き宅地の説明をせず、プランを作り、あるいは途中で変更できるからと、土地の売買契約と建物の請負契約を一回ですまそうとする販売方法です。

以下のような言葉が出たら注意
１土地と建物は一緒にご契約頂くのが決まりですので。
（建物の契約は、土地売買契約の３ヶ月以内でよい）
２広告のプランはちょっとしたミスがあり・・・、と広告以下の広さの建物しか建てられない。
（建ぺい率・容積率を意図的に膨らませた広告）
３すでに確認申請は提出しています。すくに変更手続きはしますので。
（確認申請の先行は、宅地建物取引業法違反。また、建築確認を取っている場合は、その番号の表記が必要）
４土地代と建物代の両方の仲介手数料を要求する。
（仲介業者が入った場合、仲介手数料は、土地代に対してのみしか請求できない。）
５広告に書かれている建築請負契約者ではない知らない業者と建築請負契約を迫るもの。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
６自由な間取りではなく、数点のプラン集などからしか選択できないもの。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
７最初に、建築条件付き宅地の説明をしない。曖昧にする。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
８建築の請負契約が出来ないと、手付け金などが損になります。という説明。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
９ほかにも欲しいというお客さんがいます。
いま、土地の売買契約と建物の請負契約をしないとそのお客さんに取られてしまいますょ。
建物の請負契約は後でいくらでも増減見積を提出しますから。
はやく、契約しましょう。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）
１０建築条件付き宅地とは、業者の決まっている宅地のことですょ。と言う説明しかしない。
（独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反）

正直うちは土地契約と請負契約を同時にしてしまったので、微妙なところがあります。
資金計画も最初の概算見積もりで出して、地盤改良、オプションなどで金額が上がる事は明確ではなかった。
建物が詳しく決まっていないのに、土地の支払いが発生した。
これはうちの条件で、建物はゆっくりと言う話だったためかも知れない。
それでも建築条件付土地で購入者が損をしない（不利にならない）為の事は曖昧だった気がする。

この土地に希望の内容が建てられると言うことが明確になる前（プラン作成前）に、契約してしまった。
その為、もし希望がかなわなくてもあきらめるしかない。

そう言うリスクをわかっていたのに、進めて行ったのは相手が信頼できると思ったのと、土地の場所がよかったからかな。

きっと一般的にはありえない契約をうちはしてしまったんだと思う。

07．６月　測量

建っていた叔父さんの家を壊し更地に。
やっとこ正式な測量がなされた。
105.8㎡

思っていたより細長い。
これで駐車場2台、４ＬＤＫ建てれるのか…
ちょっと不安になったりもした。

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06． 4月　融資計画

家でメインバンクとして使っていた湘南信金へ相談へ。
シンフォニーと言う当初10年固定のローンを進められる。
最初の考えとして、全期間固定を望んでいたので、
フラット３５を希望するとあまり良い顔をされなかった…

とりあえずシンフォニーの仮審査を申し込み。
フラットの書類を用意して後日貰うことに。

U不動産は横浜銀行を進めてきて、
仮審査を受けることに。

フラット３５の説明を受けると、
あまりに面倒臭く…
金利の面でも、月々安くしたかったので、やめる事に。

横浜銀行からすぐに事前審査ＯＫの連絡を貰う。

ずいぶん経ってから湘南信金も事前審査通る。
が、うちに直接連絡はなく、U不動産の方へ。

うちに確認せずそのまま進めると言う態度に不信感を覚え、
金利は湘南信金の方が低かったが、
横浜銀行にしようと決める。

その後ＪＡ農協の審査も受ける。
（とにかく金利が安かった）
残念ながら通らず。

今思えば横浜銀行でよかったと思ってます。
U不動産との連携も問題ないし。

ネットでも操作できるし。
条件を満たせば繰り上げ返済手数料とか無料だし。
私には合っていたかも。

　資金計画　当初予定
トータル3200万と考え
自己資金　1000万
融資　2200万
当初10年固定　35年間　ボーナス併用なし

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②土地契約の際の書類

土地契約の際の書類

　となみ家の場合。
　・自分の土地以外に、位置指定道路も所有となる。
　　※敷地へ入る目の前の道路は、6件で共有の為。
　・土地契約と同時に、建築工事請負契約も。

1．土地契約
　　○土地売買契約書　2通
　　　・土地105.8㎡　　　　　　　　　　　　　￥13,760,000
　　　・位置指定道路88.82㎡の6分の1　　　￥400,000
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計￥14,160,000　
　　　※大家さんの叔父さんと土地契約。U不動産と位置指定道路土地契約。
　　　支払い　：　土地手付金として100万・契約書に貼る印紙1万5千（1千万～5千万までの契約に）

　　○重要事項説明書　2通
　　　・土地契約が2件になる為。
　　　・不動産屋さんの事や、購入する土地の事を詳しく記入してある。　　

　　○重要事項説明書資料
　　　・不動産用語の説明や法律の事など。

　　○添付資料
　　　・土地登記簿謄本（写し）など。

　　○一般媒介契約書
　　　・Ｕ不動産に土地購入の媒介（又は代理）をお願いするもの。

最初に一般媒介契約書に記入捺印。
　・Ｕ不動産を通して、叔父さんの土地を購入すると言うこと。

重要事項説明書の説明を受ける。
　・U不動産の免許から始まり、土地に関する事を重要事項説明書資料で補足しながら。
わからない事など質問して、問題がなければ記入捺印。

土地売買契約書の説明も受け、問題なければ記入捺印。

2．建築工事請負契約
　　○建築面積　28.5坪　　　￥14,513,625
　　○標準仕様
　　○諸費用は別途
　　支払い　：　印紙1万5千
以上で契約完了

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05.　3月31日　土地契約

出産から約1ヵ月後。
土地の契約をしてくれと言われる。

高い買い物の為、不安は残るものの購入すると決めた以上、
そこはしっかりと決意し、先に進むしかない！
って事で、契約。

Ｕ不動産会社へ。
（まだ実家にいたので、二人の子供は預かってもらう）

○土地契約　　詳しくは予備知識②で
　　その際、手付け100万支払い済み。
　　ローンの承認期間は4月末まで。
　　土地決済は9月。

○建築工事請負契約
　　建築条件付の土地を購入したので。（予備知識③）
　　Ｕ不動産へ建築を一任すると言う意味合いのもの。

その工事請負契約は…
私が建築条件付土地の事を色々調べたら、普通は
　・土地契約3ヶ月以内に、内容（間取り等）を決め契約。
　・工事請負契約をする前なら、納得いかなければ土地契約も無効に出来る。（手数料なし、手付けも戻る）
となっていた。

つまり、施工会社決まってる土地を買いましたが、自分が望むような家を建てることが出来ない。
だからやっぱりやめます。と出来ると言うこと。
ネットで調べると、騙される心配もあるので、ちゃんと内容を話してから契約しましょうとの事。
　（標準プランで契約したが、その内容はひどくて、ほとんどオプションとなり、余計にお金がかかるなど）

多少そう言う不安を感じたが、そこはある程度信頼関係が必要じゃないかと思った。

何よりその土地の場所が気に入っていたし。
Ｕ不動産も、地域密接で感じのいい方々だったし。

しかも、紹介してくれたのが今住んでるアパートの大家さんで、いつもよくしてもらってる。
土地を売ったのは、大家さんの叔父さん。
不動産会社の社長は、大家さんの同級生。施工する工務店も同級生。
って思いっきり地元ですな。

そう言うわけで、すべてお任せします…と、U不動産にお願いしました。
なんせ素人なわけだし。

ネットと言うのは、本当色々な情報が入ってきて、惑わされる部分がある。
色々なことを知るのはいいと思うけど、それがすべてだとは思わないこと。

建築条件付土地については、わりと悪い情報ばっかりだった。
だけど、そう言う事もあると知った上で、自分で考えて判断して、信頼できると契約しました。
やっぱり疑うより信じた方が気持ちがいいし。

ってずいぶん脱線しましたが、無事契約終了です。

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①建物概算費用の予備知識

建物にかかる費用
＊施工会社や土地の条件によって異なるので、目安に。

〇建物の総予算　Ａ
　ここでは仮に　Ａ　＝　1500万とする。

・本体工事費　　　　　　　　Ａ　×　0.77　＝　1155万
　　（仮設・基礎・内装）　　
・付帯（別途）工事費　　　Ａ　×　0.06　＝　　　90万
　　（給排水・電気）
・家具・インテリア　　　　　Ａ　×　0.05　＝　　　75万

・エクステリア　　　　　　　Ａ　×　0.05　＝　　　75万
　　（門扉等）
・諸費用　　　　　　　　　　　Ａ　×　0.07　＝　　105万
　時期　：　最初
　　○地盤調査（6万～）　　○ローン申し込み書類の代金
　時期　：　工事会社と契約
　　○印紙代（請負契約などの）　　○建築確認申請料（20万～40万）
　時期　：　着工
　　○地鎮祭費用（4万～）
　時期　：　上棟
　　○上棟式費用（15万～30万）
　時期　：　完成
　　○登記関連費用（登録免許税※　・表示登記）
　　　※登録免許税　…　土地（所有権移転登記）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価額　×　2％
　　　　　　　　　　　　　　　　建物（所有権保在登記）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価額　×　0.4％
　時期　：　ローン契約
　　○印紙代
　　○登記関連費用（所有権登記3万～）（抵当権設定登記1万～）
　　○融資事務手数料　　○ローン保証料
　　○火災保険　　○生命保険
　時期　：　入居
　　○家具・備品代　　○引越し費用
　時期　：　入居後
　　○不動産取得税（不動産評価額　×　3％）
　　○固定資産税　　○都市計画税

※諸費用の金額は私が調べたものなので、何か勘違いや間違いがあるかもしれません。
※本体工事費に何が含まれるかは、施工会社によって異なる。そこに含まれない場合は、別途工事に追加となる。

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04.　3月　申し込み

現状その土地はまだ叔父さんの家が建っていて、
更地になるのが4月。
引渡しはそれ以降。

ただ、うちはしばらく家の事で動くことが出来ないので、そのことを相談。
（私の次男出産が、帝王切開で3月2日と決まっていたし、出産した後しばらくは無理）

希望としては、
・詳しい話し合いは5月以降。
・着工は秋頃で、引越しを3月（春休み頃）にしたい。
その事を言うと、全然問題ないとの事。

引渡しを、叔父さんの家が建つ9月末頃まで伸ばしてくれる。
ゆっくりと進めていきましょうと言われ安心。
出産に向け少しゆとりを持てた。

ただ、合計3000万の見積もりで問題なければ、申込書を提出してくださいと言われる。
手付けなども必要なく、簡単な記入で売り出しを止めることが出来ると言うので、お願いする。

出産と言う大仕事に加え、マイホームが具体化し、かなりドキドキ。
まわり皆から出産の事だけ考えるように…
と言われてたけど、頭の中家の事ばっかりだったなぁ。

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『My home』日記－となみ家の場合－

09．初回プラン

④２階リビングメリット・デメリット

08．7月 初回打合せ

③建築条件付土地

07．６月 測量

06． 4月 融資計画